By: Heidi Krupp

13. november 2008

Mis on hoonestusõigus ja korterihoonestusõigus

Pilt:tallinnalv.ee

Tänapäeval korterit ostma hakates võib ostja kokku puutuda terminiga korterihoonestusõigus.

Mida terminid hoonestusõigus ja korterihoonestusõigus siis õigupoolest tähendavad?Hoonestusõiguse alusel võib isik, kes ei ole maatüki omanik, püstitada ja omada maatükil ehitist kokkulepitud tasu eest ja kindla tähtaja jooksul.

Hoonestusõiguse seadmisel annab maatüki omanik  maa kasutamisõiguse teisele isikule ehk sellele, kes maatükile mingi hoone ehitab.
Samas ei ole hoonestusõigus puhtalt maa kasutamise õigus nagu näiteks rent, sest hoonestusõiguse eesmärgiks on ikkagi ehitise püstitamine. Oluline erinevus rendi ja hoonestusõiguse vahel on ka asjaolu, et hoonestusõiguse ennetähtaegne lõpetamine on keeruline, andes seega hoonestajale juurde lisakindluse maa kasutamisõiguse üle hoonestusõiguse perioodi lõpuni.

Hoonestusõigus seatakse kindlaks tähtajaks

Nagu eespool öeldud seatakse hoonestusõigus kindlaks tähtajaks, kusjuures maksimum tähtaja pikkus võib olla 99 aastat. Kui hoonestusõiguse seadmisel on jäetud tähtaeg märkimata, loetakse tähtaja pikkuseks ikkagi 99 aastat. Tähtaja möödumisel võivad maaomanik ja hoonestaja kokkuleppel hoonestusõiguse tähtaega pikendada, kuid mitte rohkem kui 99 aastaks. Riigile kuuluvale maatükile seatakse hoonestusõigus kuni 49 aastaks, pikemaks ajaks seadmise puhul on tarvis Vabariigi Valitsuse nõusolekut.

Kui hoonestusõigus lõpeb sel põhjusel, et tähtaeg sai läbi, muutuvad hoonestusõiguse alusel hoonestaja poolt püstitatud ehitised maa oluliseks osaks. Sellisel  juhul peab maa omanik maksma hoonestajale hüvitise maatükile jääva ehitise eest. Hüvitise suuruse ja maksmise viisi võib kokku leppida hoonestusõiguse seadmisel.  Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus ehk teisisõnu keskmine turuväärtus. Kui hoonestusõigus on seatud elamu püstitamiseks, ei või kokku leppida väiksema hüvitise maksmises kui kaks kolmandikku hoonestusõiguse väärtusest.

Korterihoonestusõigust võib müüa, kinkida ja pärandada

Hoonestusõiguse alusel püstitatud ehitise võib vastavalt korteriomandiseadusele jagada korterihoonestusõigusteks. Hoonestusõiguse jagamisel korterihoonestusõigusteks jäävad kehtima samad tingimused mis hoonestusõiguse seadmisel on kokku lepitud.

Korterihoonestusõigus on analoogne korteriomandiga - korterihoonestusõigus koosneb ainuomandis olevast eluruumist ja hoonestusõiguse mõttelisest osast, korteriomand koosneb ainuomandis olevast eluruumist ja kaasomandi mõttelisest osast.

Korterihoonestusõigus kantakse samamoodi nagu ka korteriomand kinnistusraamatusse. Iga korterihoonestusõiguse jaoks avatakse eraldi registriosa kuhu kantakse korterihoonestusõiguse suurus, omanik, hoonestusõiguse sisu ja näiteks korterihoonestusõiguse soetamisel laenuga laenuandja nõuet tagav hüpoteek. Samuti on võimalik korterihoonestusõigust nagu korteriomanditki müüa, kinkida ja pärandada. Korterihoonestusõiguste omanikud saavad luua korteriühistu samadel tingimustel nagu korteriomandite omanikud. 

Mille poolest erinevad korteriomand ja korterihoonestusõigus

Lisaks hoonestusõiguse tähtajalisusele on suurim erinevus korteriomandi ja korterihoonestusõiguse vahel  selles, et juhul kui hoonestusõiguse seadmisel lepiti kokku ja kanti kinnistusraamatusse tingimus, et hoonestusõigust võib võõrandada ja koormata ainult maa omaniku nõusolekul, peab korterihoonestusõiguse omanik enne vastava tehingu tegemist taotlema maaomanikult nõusolekut.  Maaomanik võib oma nõusoleku anda notaris lepingu sõlmimisel või näiteks vormistada notaris enne tehingut eraldi nõusoleku.  Teiseks erinevuseks on asjaolu, et korterihoonestusõiguse omanikud ei ole ehitise aluse maa omanikeks.  Ja kolmanda erisusena võib välja tuua selle, et üldjuhul peab korterihoonestusõiguse omanik tasuma korterihoonestusõiguse eest hoonestusõiguse tasu.

Hoonestusõiguse tasu lepitakse kokku kas ühe kindla summana või perioodiliste maksetena. Perioodiliste maksete korral kantakse see tasu reaalkoormatisena ka kinnitusraamatusse. Tasu suurus on kokkuleppeline, samas tavapraktikas kasutatakse tasu arvestamist ka läbi maa maksustamishinna, kus maa hind jaotatakse võrdsete osadena kogu hoonestusõiguse perioodi peale või määratakse konkreetse protsendina maa maksustamishinnast.

Korterihoonestusõiguse puhul jagatakse nimetatud summa üldjuhul proportsionaalselt kõikide ehitises olevate korterihoonestusõiguste vahel vastavalt elamispinna suurusele. Lisaks hoonestusõiguse tasule peab hoonestaja maksma maatükil lasuvad maksud (näiteks maamaksu) kui hoonestusõiguse seadmise lepingus ei ole kokku lepitud teisiti.

Allikas: kv.ee uudiskiri nr.19